هل تنخفض أسعار العقار ؟
ظل الجدل في موضوع أسعار العقارات في السعودية، والرياض بالتحديد مستمراً، إذ يثار الحديث عن إمكان انخفاض الأسعار لبعض العقارات، في حين يتحدث البعض عن ارتفاعات متفاوتة تختلف باختلاف المدن.
فبالنظر إلى العاصمة الرياض أو المدن الكبيرة في البلاد، يمكن ملاحظة فجوة في الأسعار بينها وبين المدن الأصغر حجماً وأقل سكاناً.
وقال رئيس شركة الإعمار المتقدمة، عايد الهرفي، إن “ارتفاع أسعار العقارات مشكلة لها أسباب مزمنة ومتراكمة، منها اتساع الفجوة بين العرض والطلب، حيث هناك طلب متزايد على العقار والإسكان بشكل تراكمي تبعاً لارتفاع النمو السكاني، مقابل شح كبير في العرض مما أفقدها التوازن بين الطلب والعرض بشكل كبير، بالتالي ترتفع الأسعار”.
واستطرد بالقول “إن تعثر المشاريع وتأخرها يعد أحد المسببات لارتفاع الأسعار، حيث هناك مشاريع كثيرة متعثرة ومتأخرة بسبب مشكلات وقضايا ونزاعات، مما جعلها غير قابلة للضخ في السوق العقارية الذي أدى بطبيعة الحال إلى الشح في العرض”.
الهجرة إلى الرياض
وبخلاف ما يرى الهرفي من مسببات ارتفاع أسعار العقارات في المدن الرئيسة، يرى صاحب شركة “بافضل للاستشارات العقارية”، عمر بافضل، أن أسباب ارتفاع أسعار العقارات، لا سيما في العاصمة الرياض والمدن الكبيرة، يعود إلى هجرة السكان المتزايدة إلى المدن لأغراض العمل والتعليم والتجارة.
وأردف بالقول “ويعود بعض ارتفاع الأسعار إلى طمع بعض التجار الذين يحاولون استغلال هذا الطلب الكبير بالمبالغة في الأسعار، كما أن ارتفاع الفوائد على القروض العقارية يعد سبباً لارتفاع أسعار العقارات”.
من جانبه، قال رجل الأعمال المستثمر في القطاع العقاري، محمد فهد العجلان، إن من المسببات الرئيسة لهذه الحالة “ارتفاع معدلات الطلب وقلة العرض للوحدات العقارية، إضافة إلى غلاء مواد البناء ونقص الأيدي العاملة”.
ولفت إلى أن وجود وسطاء ومسوقين غير معتمدين بين المالك والمشتري يؤدي إلى اختلاف وجهات النظر، مما يؤدي إلى ارتفاع السعر.
ضوابط السوق
واستطرد العجلان بالقول “إن أسعار العقارات تختلف باختلاف منطقة العقار، ولا توجد ضوابط لتحديد السعر، ففي الغالب المكاتب العقارية هي من تحدد سعر العقارات في المخططات الجديدة أو السكنية، كما يلعب القرب والبعد من المرافق والخدمات دوراً مهماً في تحديد الأسعار”.
ونوه إلى أن الإعلانات تلعب هي الأخرى دوراً في تحديد الأسعار للموقع، وهو ما يتفق معه بافضل، ولكنه أشار إلى أن المساحات والتصاميم وجودة البناء لها دور كبير في تحديد الأسعار وطريقة التمويل.
ووصف الهرفي نزول أسعار بعض العقارات بالحالات النادرة والقليلة جداً، وقال “ما نشهده من نزول أسعار بعض العقارات والمنتجات السكنية محكومة بأسباب خاصة لا يمكن تعميمها على الواقع”.
واستدرك بالقول “ولكن من حيث الإجمال يمكن حصرها في بعض النقاط التالية، أولها، “مضاربة غير مدروسة تتسبب في نزول أسعار بعض المنتجات السكنية بنسبة ضئيلة”، وثانياً “عدم التفريق بين السعر الخام للأراضي الكبيرة وبين الأراضي المجزأة، وهو ما ينشأ عنه اعتقاد ظني بنزول الأسعار، وهو أمر لا يعكس الواقع بتاتاً”، وأخيراً “تذبذب دور الهيئة العامة للعقار وعدم فاعلية إجراءاتها، مما يسبب اضطرابات في الأسعار نزولاً وارتفاعاً”.
من جانبه، أرجع بافضل سبب نزول أسعار بعض العقارات إلى وجود خدمات سيئة في بعض الأحياء، مما يسبب رغبة أصحابها في بيعها، أو أسباب بيئية كوجود مصانع، وقد يكون لفقدان بعض الخدمات في تلك المخططات السكنية.
وفي الصدد ذاته، أرجع العجلان مسببات هبوط الأسعار إلى رغبة أصحاب العقار في البيع السريع لتوفير سيولة عاجلة، وقد يعود لأسباب عائلية كما هي الحال في قضايا الإرث، وأيضاً يكون النزول في الأحياء التي تكثر فيها المضاربة بالعقار.
تذبذب السعر
وحول تذبذب الأسعار في السوق العقارية وعدم ثباتها على أساس وقواعد، يرى الهرفي أن السبب يعود إلى أن المنظومة غير محكمة وغير مستقرة بسبب إشكالات وضبابية في الجهات المعنية تنعكس سلباً على السوق.
وحدد تلك الإشكالات بفقدان وعدم فعالية ضوابط وأنظمة وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان والهيئة العامة للعقار التي من شأنها ضبط التوازن في السوق العقارية.
وقال “إن تدخل غير المتخصصين في الشأن العقاري بالتحليل والتسويق غير الواقعي وسع الفجوة بين العرض والطلب، التي لم تنجح خطط ومشاريع وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان في سدها”.
واستطرد بالقول “هناك مشكلات أخرى متعلقة بالمطورين العقاريين وعدم وجود معايير جودة ثابتة للمشاريع والمنتجات السكنية في ظل بيئة غير تنافسية بين المطورين، مما أحدث تفاوتاً في المعايير والجودة بين المشاريع والمنتجات السكنية”.
وفي السياق ذاته، أوضح العجلان أن التذبذب في الأسعار بين الهبوط والارتفاع قد يرجع لأسباب وظروف خاصة لأصحاب المنتجات السكنية، إما من الجهة الممولة للعقار أو فض شراكة بين الملاك، وأيضاً قد يرجع للجودة في التنفيذ”.
أما بافضل فيرى أن ذلك التذبذب من الممكن أن يكون دليلاً على حركة بيع وشراء داخل السوق، أو “وجود تكتلات في السوق، وقد تكون خاضعة لتقديرات وتحليلات المتحدثين في الشأن العقاري، وقد يرجع لسمعة المشاريع السكنية والشركات المنفذة لها سلباً وإيجاباً”.
ويعد القطاع العقاري من أكبر القطاعات في السوق السعودية، ويسهم في الناتج المحلي للبلاد، وبحسب تصريحات وزير الشؤون البلدية والقروية والإسكان ماجد الحقيل، على هامش منتدى مستقبل العقار في الرياض الذي أقيم في شهر فبراير (شباط) الماضي، فإن القطاع العقاري سيسهم في الناتج المحلي الإجمالي بنسبة 8.8 في المئة بحلول عام 2030، وزيادة تسجيل المتخصصين في المجال العقاري من مطورين ومكاتب عقارية وغيرها بنسبة 80 في المئة، مما يعزز فرص التوظيف في القطاع بنسبة سنوية تبلغ 2.57 في المئة حتى عام 2030″.
هذا النص هو مثال لنص يمكن أن يستبدل في نفس المساحة، لقد تم توليد هذا النص من مولد النص العربى، حيث يمكنك أن تولد مثل هذا النص أو العديد من النصوص الأخرى إضافة إلى زيادة عدد الحروف التى يولدها التطبيق.
إذا كنت تحتاج إلى عدد أكبر من الفقرات يتيح لك مولد النص العربى زيادة عدد الفقرات كما تريد، النص لن يبدو مقسما ولا يحوي أخطاء لغوية، مولد النص العربى مفيد لمصممي المواقع على وجه الخصوص، حيث يحتاج العميل فى كثير من الأحيان أن يطلع على صورة حقيقية لتصميم الموقع.
ومن هنا وجب على المصمم أن يضع نصوصا مؤقتة على التصميم ليظهر للعميل الشكل كاملاً،دور مولد النص العربى أن يوفر على المصمم عناء البحث عن نص بديل لا علاقة له بالموضوع الذى يتحدث عنه التصميم فيظهر بشكل لا يليق.
هذا النص يمكن أن يتم تركيبه على أي تصميم دون مشكلة فلن يبدو وكأنه نص منسوخ، غير منظم، غير منسق، أو حتى غير مفهوم. لأنه مازال نصاً بديلاً ومؤقتاً.
هذا النص هو مثال لنص يمكن أن يستبدل في نفس المساحة، لقد تم توليد هذا النص من مولد النص العربى، حيث يمكنك أن تولد مثل هذا النص أو العديد من النصوص الأخرى إضافة إلى زيادة عدد الحروف التى يولدها التطبيق.
إذا كنت تحتاج إلى عدد أكبر من الفقرات يتيح لك مولد النص العربى زيادة عدد الفقرات كما تريد، النص لن يبدو مقسما ولا يحوي أخطاء لغوية، مولد النص العربى مفيد لمصممي المواقع على وجه الخصوص، حيث يحتاج العميل فى كثير من الأحيان أن يطلع على صورة حقيقية لتصميم الموقع.
ومن هنا وجب على المصمم أن يضع نصوصا مؤقتة على التصميم ليظهر للعميل الشكل كاملاً،دور مولد النص العربى أن يوفر على المصمم عناء البحث عن نص بديل لا علاقة له بالموضوع الذى يتحدث عنه التصميم فيظهر بشكل لا يليق.
هذا النص يمكن أن يتم تركيبه على أي تصميم دون مشكلة فلن يبدو وكأنه نص منسوخ، غير منظم، غير منسق، أو حتى غير مفهوم. لأنه مازال نصاً بديلاً ومؤقتاً.
نشرت جريدة أم القرى في عددها الصادر أمس، ضوابط تملك الدولة للعقار، الصادرة بموجب قرار مجلس إدارة الهيئة العامة لعقارات الدولة بتاريخ 4 جمادى الآخرة 1444 هـ، حيث تسري أحكام هذه الضوابط على طلبات تملك العقار المقدمة من الجهات الحكومية داخل المملكة العربية السعودية، وسيتم العمل بها اعتبارا من تاريخ نشرها.
ونصت المادة الثانية على أنه للجهة الحكومية تملك عقار عند الحاجة له وفقاً للضوابط، ولكن بشرط ألا يكون لدى الجهة الحكومية عقار غير مستغل يلبي احتياجاتها، ألا يتوافر عقار للدولة يلبي احتياج الجهة الحكومية الراغبة بالتملك، موافقة المجلس للجهة الحكومية التي ليس لديها صلاحية نظامية لتملك العقا، وأن يتوافر لدى الجهة الحكومية الاعتماد المالي اللازم لتملك العقار.
يُشترط في العقار المراد تملكه أن يكون العقار مملوكاً بصك ملكية، وخالياً من العيوب، بناءً على تقرير صادر من مكتب هندسي معتمد، أن تتوفر فيه التراخيص اللازمة من الجهات المختصة، ألا تكون على العقار مخالفة من أي جهة مختصة، أو يكون محل نزاع قضائي في ملكيته أو منافعه، أن تتناسب مواصفات العقار مع حاجة الجهة الحكومية الراغبة بالتملك.
ويجوز للجهة الحكومية تملك العقار بإحدى صور التملك الآتية: الشراء بثمن حال، والشراء بثمن آجل، سواءً كان سداد الثمن المؤجل دفعة واحدة، أو وفق أقساط محددة، والإيجار المنتهي بالتمليك، وفقًا لأحكام نظام استئجار الدولة للعقار، والشراء على الخارطة، شراء الوحدات العقارية المفرزة، أي صورة أخرى يوافق عليها المجلس.